新北市朱太太問:大家都在說,房市要反轉而下,但媒體卻報導,今年上半年爆大量,建商在想什麼,難道不怕房子賣不掉嗎?還有,房市真的要跌價了嗎?
答:台灣房市自2003年SARS過後開始谷底反彈,迄今已走了十多年的大多頭,已脫離過去房市多頭大約走5~7年的慣性,因此,當房市過熱,引發政府的大力打房下,從去(2014)年開始,空方訊息一直有增無減。
對於2015年一開始,房市卻出現爆大量的統計數據,從原預計8000多億元到上兆元的推案量,基本上,我對這個數據存疑,因為很多正在銷售的案子,有些是從去年賣到今年,有些是去年為避開九合一選舉而遞延至今年才推案。
至於造成上半年建商積極推案的情況,一是因為明年有總統大選,建商擔心選舉效應會提前至今年下半年發酵而選在上半年推案;再者是今年7月1日實施新的容積上限管制,不少建商在過去一年急於搶建照(建築執照),以至於今年有不得不推案的壓力。
觀察房市目前由多翻空的確立指標有:
一、不動產重稅時代來臨:如台北市修改台北市的房屋稅條例,大幅調高精華區及路段的房屋稅,不少在2014年7月1日以後交屋的新成屋,今年5月要繳的房屋稅都大幅調高。
最近媒體就報導,實價登錄的「華固松疆」30坪的自用住宅房屋稅,從39.8萬元暴增為95.1萬元,而交屋時,買方要負擔的契稅(成交價的6%),也從199萬元暴增至475萬元。
試問,這些都是買方現在交屋以及將來持有時必須負擔的成本,怎會不影響消費者的購屋意願,進而衝擊買氣。
二、房市超額供給:從數據顯示,過去幾年大量累積的推案量,例如2012年北台灣推案量即超過9000億元,2013年及2014年分別為1.2兆、1.1兆元,這麼龐大的數量在二、三年興建工期結束後,已陸續進入交屋潮,而近年不少投資客搶進的熱區,即會因投資客不想揹房貸而伺機拋出,若再加上今年上半年的爆大量推案,建商也急於搶潛在購屋者的情況下,極易形成多殺多而導致房價面臨一波下修壓力。