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房地產投資技巧：拍賣屋、成屋及預售屋 獲利、風險比� |
| 房東：老鳥 發表時間：2013-10-11 |
拍賣屋、成屋及預售屋 獲利、風險比一比 文：王恭棋
近年來出現了一些拍賣屋的產品，包含金拍、銀拍、鑽石拍甚至是聯拍屋等名稱的拍賣屋。基本上這些拍賣屋的價格，相較於市場的正常價格來看，也十分的低廉，也因其具有相當大的想像空間，自然增添了拍賣屋市場的蓬勃發展。
其實，不論是拍賣屋或一般性的中古屋或新成屋，都是屬於成屋大類的產品，但在獲利性方面也有高下之分，相對的風險也與獲利性呈現反比例的關係。雖說拍賣屋有如此不錯的獲利性，曾經風光一時的預售屋市場，則仍有其固定的投資客群，因為，預售屋除了為民眾規劃美麗家園的夢想之外，也常強調發展性與增值獲利的潛力，所以在國內的房地產市場中據有相當的份量。
同樣都可能以市場增值獲利為訴求，則不管是哪一種房地產的投資，以現今高度發達的資訊社會來說，凡有利益便會有風險，任何投資行為均需考慮獲利與風險之間的平衡。如果單方面只看到高獲利的誘因，而忽略隱藏其後的風險問題，則可能使得投資血本無歸。以房地產投資來看，雖然近年來房地產景氣衰退，已無天天上漲、一日數價的機會，普遍的獲利性也大不如前。不過，仍然有人利用房地產個別的品質、區位等獲得差價利益。
拍賣屋獲利高，風險大，風險偏好者的最愛！
由於銀拍屋乃銀行自行承受回來的資產，重新整理後，訂定較一般成屋市場為低的行情，委由民間拍賣業者公開標售或喊價標售，通常產權問題已經排除，事實上為銀行的資產，所以標購之買方可以放心投標承買，省卻不少的麻煩。但缺點是，早先在法拍期間無法脫標，顯然價格可能偏高或是地點不佳，或是房屋本身尚有其他問題。當然一般成屋也會有這些問題，其風險性與一般成屋相當自不待言，也不乏可以撿到便宜的好貨色，投資的獲利性尚不算差。
金拍屋則為台灣金服公司合約承攬法院拍賣業務者，與法拍屋的條件大致相同，因此僅就法拍屋來說明即可。對於一般投資人而言，法拍屋最大的問題在於無法精確判斷房屋本身條件的良窳，所以在判斷價位及投標時機上，一般人也較不容易得手。另外，由於不能看屋，屋內設備是否堪用等，也可能造成標定後仍需投入一筆可觀的裝修費用，結果不但沒有獲利反而損失不貲，也是一種投資風險。
其他還有點交與不點交(或部份點交)問題、室內存留之動產的搬遷問題、租賃或占用問題之解決等，另有如稅費、管理費等問題等，事項繁雜，一般人並不易能夠順利解決。所以其專業性相當高，最好是由專門辦理代標之房仲業者來服務較為妥當。
當然法拍屋最吸引人的地方自然是其獲利性了，一般情況經過了三拍、四拍或特拍之後，價位至少已降至市價的五成以下，即便是標定後需要增加裝修等費用，而仍有暴利可圖，因此能夠吸引風險偏好較高的投資者進場標購。這些風險偏好者基本上並不忌誨這些法拍屋可能帶來的風險，而願意選擇其高獲利，乃使法拍屋的市場在近年來的房屋市場中異軍突起，確有其道理可循。
新開發規劃都市計劃地區並非法拍主市場
法拍屋市場雖說有較高的獲利性，但其風險性相對提高也是必然的。然而，最具發展性的增值潛力區，卻並非法拍屋的主市場，因為除了土地交易的市場以外，如果沒有預售的推案，也不會有成屋市場及拍賣屋之次級市場，所以說，兼顧拍賣屋的高獲利性的優點，及地區發展的增值性兩者，通常會發生難以得兼的情況。所以新開發都市計劃地區的市場，肯定以預售屋為主，這些地方在早期開發期間又有甚高的發展性，所以預售屋賣的不僅是一個美夢，也有因為地區發展的高度增值獲利性。
不過，夢醒時刻通常是最煞風景的，預售屋完工交屋常是買後的一年以上，此時房市景氣是否仍然大好，這是投資預售屋所需要面對的風險。民眾可以從直觀角度知道，近年來大多數的預售屋，在完工交屋後再出售的行情，均不可能較預售時為高，相對的跌價的機會也大。一旦市場景氣下滑，新規劃都市地區的投資者，終有最後一位被套牢者存在。若有不願長期套牢而願認賠殺出者，則也有可能成為此一地區法拍市場的案源。
因此，新開發都市計劃地區，並非完全不會出現拍賣屋的市場，若有的話，也具備相當大的獲利性。但隨著區位房價可能每況愈下，這個地區的拍賣屋市場的風險也相對地提高了。所以說，新開發都市計劃地區並非拍賣屋的主要戰場。
然則，拍賣屋的主市場何在？通常是位於已發展成熟的都市地區，由於人口密集，房價相對穩定，所以較能保持拍賣屋與成屋市場之間的利潤差額，進而有較穩定的高獲利性。然而，已發展成熟的都市地區，通常也是成屋或中古屋的主要市場，兩者的競合關係基本上仍以成屋為主。
投資獲利預期：拍賣屋優於成屋、成屋優於預售屋
所以，現階段購屋人務實的選擇，並不一定以預售屋為限，甚至必需中肯地說，考慮成屋的務實性更甚於預售屋。其實廣義的成屋市場，除了新成屋、中古屋的交易市場之外，尚應包含如法拍屋、金拍屋以及銀拍屋等拍賣屋的次級市場。
所以，現階段若然必需就這些不同差異的房市商品種類來分辨何者的增值潛力較高的話，其實也並不貼切。房市投資人考量增值的目的不外是為了獲利，因此，與其說是增值，不如說是在這幾類產品中何者的獲利性較佳？在價位的高低方面，預售屋高於成屋，成屋再高於拍賣屋，所以在不考慮風險的條件下，以成屋市場的平均行情為比較時，當然是直覺地以拍賣屋較為便宜了。
所以感覺上其獲利性應會優於成屋，而如前所述，預售到了成屋階段，價位也穩定了下來，此時表面上，成屋似乎也較預售屋有較多的可獲利性。不過這都得在當地存在各種不同的市場，且不斷地仍有創新高價位的預售推案，且通常其銷售率表現也十分不錯時，才能使得一般性成屋市場有上漲的可能，這在民國七十年代、八十年代初即已在全台各地出現過了。
現階段的情況是，全台各地均有相對較高的餘屋存量，多數地方房價下跌的趨勢明顯已到了最低點，且當新的供給量仍不斷地釋出市場時，未來持續下跌的機率必然也高於翻轉上漲的機率。
因此幾乎可以確定當市場買氣未能有效放大之時，依目前的情形來說，當然獲利性會以拍賣屋高過於成屋，而成屋也高過於預售屋。但若是考慮了風險及專業因素，則三種類的房市產品的實質獲利性則未必何者為優。基本的考量是，三類產品的獲利性仍應在伯仲之間，而拍賣屋則可能略勝一籌，但風險也相對的大，所以如何選擇仍在於投資人是風險偏好者或是風險趨避者。
自住型購屋人應專注實用性，確保安全風險管理
如果不是高度風險偏好者的自住型的購屋人(風險中立或趨避者)，購屋前應瞭解自身的具體需求為何，亦即選擇與本身工作、生活最為攸關的區位為出發點，接著再衡量自身收入及還款負擔能力，從這樣的角度來看屋、購屋，就不會眩惑於玲瑯滿目，應接不暇的售屋廣告，而作出錯誤的判斷；對投資者來說當然在經濟能力方面不是問題，則著重在選擇具有發展性及增值潛力地區，然而，何謂有發展性的增值潛力地區？一般而言，當指國家或政府重大公共工程所在，或是可能帶來大量人潮聚集，而在人口集中趨勢上是成長的地方為優先之考量。蒐集具體的經濟建設與不動產發展有關資訊，也是投資人最為務實與必要的功課。
當然，具發展潛力的地方，通常也是剛開發規劃完成的新都市計劃地區。早年這些新規劃都市計劃地區，多是採用市地重劃的方式，而近年來則多以區段徵收地區為主。尤其是區段徵收地區均為可供建築用地的交易市場帶動了整體投資的風潮，然後便是預售屋的登場，再推動房市進入一波新高，前後至少有十年以上至十五年左右的榮景，緊接著才是新成屋及中古的主流階段，這樣的過程，便是觀察個別地區的發展潛力的方向。
不過這仍是表面上的現象，重要的是有人出售也要有人接手，市場的供給與需求關係在一定的量與價間達到均衡(市場那隻看不見的手)，才是推動地區發展的主要力量。如果少了人口的集中趨勢，也就沒有市場的需求，則再多的預售推案、再冠冕堂皇的訴求，仍只是空中樓閣罷了。
房市產品優缺點及風險獲利強弱比較表
優點 缺點 風險 獲利 預售 分期付款，高總價地區或財力 不足者亦有能力購屋。 不確定性高，整體屋況無法掌握。 偏高 偏低 新成 屋況較新，且對房屋整體狀況易掌握 議價空間較小 普通 普通 中古 整體屋況、環境等可以觀察得到。 房屋瑕疵情形不易避免。 普通 普通 銀拍 產權清楚且可取得較高的貸款額度 現場喊價，若未作詳細評估，易因 現氣氛感染而以過高價格買下。 普通 普通 法拍 價錢較市價低，獲利空間相對高。 專業門檻高，一般消費者不容易參與。 高 可避免 高
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