為什麼要投資不動產?如何投資?

為什麼要投資不動產?如何投資?

投資房地產最重要的概念有三: 1.現金流入的期間概念.2.先有機會再找資金來源.3.多準備幾個萬一的備案.

現金流入的期間概念?

如果每個月都能有現金流進來,就算負債也是好負債,重點是要有改變現狀的能力!

我有一個朋友,因為在夜市附近有一個二樓的住家,因為貸款繳不出來,賣又賣出去,加上失業也無法轉貸,苦在哪裡?想找一個朋友背貸款,我有一個朋友叫做小鄭,不知道怎麼談的,先找一個日式迴轉壽司店,接著連樓下與隔壁都談好了,加上小劉在知名外商做事,貸款一下子就辦進來了,這下子除了押金30萬,每個月可以淨收入4萬元 (還可分隔壁二樓的租金), 這下子換我眼紅了,我說我下一個工作一定要做招商,要學商業不動產招商,再也不作物業管理了!

先有機會再找資金來源?

如果有了一個投資機會,再找資金來源就會變成十分簡單,當然第一步寫投資計畫書,用投資計畫書來跟創業基金或尋找天使基金借錢,都不會是一件困難的事,而且資金來源的利用,在某一個轉換層面可以用人才來取代,也可以說用未來的利益與組合去交換一個有品質的服務。

我曾經在某一家外商物業管理公司服務,認識整個招商團隊,剛巧我個人在南崁台茂外有300多坪的住宅用地,想委託自己的公司服務,條件式我以年租金1%與10 年為期作為酬勞,且年租金水準要到達台茂公司的每坪平均租金水平,後來沒有談成功,我就知道我在當時不會得到一份具有品質的招商企劃案,也就說錢就是我在花,先給幾百萬企畫顧問費再說!如果我是招商人員,我對計畫執行成功有信心,如果以每坪2000元,乘以1200坪(容積率300%)再乘以12月再乘以0.1再乘以10年,約2880萬元,何況當時我懵懂未知,萬一簽下10%, 豈不是淨賺28800萬元,當然這個假設數字有幾個不合理的地方,一是桃園南崁應該做不到每坪2000元,第二個以我的口才與智慧,我跟那些人多問幾次與多看幾份公司內部的報告,連這100萬的顧問費都可以省下來,第三個是我這些同事都註定是窮光蛋,不懂協助貴人使自己成為貴人!

再多萬一準備方案不如直接停損

多準備幾個以防萬一的備選方案,舉個例子我想投資過英語補習班、牛肉麵店、三明治簡餐店與便利商店,我這些好友在經營這些店時,我們設定的投資期間是二年,二年做不起來馬上停損!因為當初的成本計算與行銷計劃不能落實,應該有很多假設與知識是不正確的,決定停損等待下一個機會。

團隊的組合vs知識的組合

如果投資房地產的過程中,不了解房地產投資有關的知識怎麼辦?

窮人第一步還是先找書看,借書是不用錢的,全國圖書館都有,有了概念後要趕快找貴人,所謂知識上的貴人與投資上的貴人,以下就是要找的貴人或投資知識:

1.      法拍達人.

2.      貸款達人,

3.      仲介達人

4.      改建達人

5.      房屋出租達人

6.      房屋管理達人

7.      招商達人

8.      稅務達人(千萬不要找理財專員)

9.      資金閒人