常見租屋的問題

常見租屋的問題

房東：陳小姐
發表時間：2007-10-24

常見租屋的問題
一、簽訂租賃契約真的很重要嗎？
　　　A：當然很重要，因為法律是講求證據的。租賃契約中包含了租賃期限、租押金金額、各
　　　　種費用之分攤方式及其他雙方協議事項，事關出租及承租雙方的權利義務。爾後萬一
　　　　有糾紛或訴訟時，租賃契約的內容將是最重要的證據，因此切記一定要簽定租賃契約
　　　　才有保障！
二、出租方(房東) 可隨時終止租賃契約嗎？
　　　A：除非雙方事先約定好或承租方(房客)有違反租賃契約中的規定時，如遲繳房租、任意
　　　　破壞或從事不法等情事時，房東可要求終止契約，否則是不能隨時終止租賃契約的
三、簽訂租賃契約需注意事項？
　　　A：簽約四大備忘錄
　　　　　 (一)確認租、押金金額：
　　　　　　　　簽約時不要忘了確認租押金金額是否正確。一般來說，依法律規定目前押金通
　　　　　　　　常為二個月的租金，超過二個月之押金得以折抵租金。因此房東若要求過高之
　　　　　　　　押金時房客可依法據理力爭。
　　　　　 (二)確認提前退租問題：
　　　　　　　　◎房客提前退租時：一般而言，在租賃期限內若房客要求退租者，通常需支付
　　　　　　　　　　　　　　　　　一個月租金的違約金給房東，但因違約金並無法律上之規
　　　　　　　　　　　　　　　　　定，因此在簽約時應將提前退租問題與房東事先洽談好並
　　　　　　　　　　　　　　　　　記載在契約中以保障權益。
　　　　　　　　◎房東提前退租時：一般而言，在租賃期限內若房東要求收回房子時，除非房
　　　　　　　　　　　　　　　　　客同意否則是不能夠強制收回的。不過慣例上，通常房客
　　　　　　　　　　　　　　　　　會接受一個月租金的違約金，另覓棲身之所。
　　　　　(三)確認房屋修繕問題：有關房屋結構性的缺陷、漏水或龜裂等問題。其修繕費用是應
　　　　　　　　　　　　　　　由房東負責的，房東若不處理時，房客可以先照相存證後請人
　　　　　　　　　　　　　　　修繕，其款項再由租金或押金中扣除；但如為一般消耗物品的
　　　　　　　　　　　　　　　損壞 ( 如燈管、燈泡等 )，通常是由房客負責修繕費用的 ,其他
　　　　　　　　　　　　　　　細項內容，可依個人狀況不同而再與房東溝通約定。
　　　　　(四)確認租賃期限：租期避免訂的太短，通常是一年期租約是最普遍的，但為了避免房
　　　　　　　　　　　　　東年年漲價，可以要求簽訂較長之合約期限或約定漲價幅度，不論
　　　　　　　　　　　　租期多久，不要忘記在契約內容詳載清楚。
　　四、承租屋遭小偷光顧並破壞時，其損壞修繕費用該如何分擔？
　　　 A：依民法第429條第一項規定，租賃物之修繕除契約另有約定或另有習慣外，由出租人負
　　　　　擔。所以應由房東來負擔修繕費用。
五、房客與房東雙方產生糾紛時，該如何處理？
　　　 A：一般來說雙方應以合為貴，因此彼此應先敞開心胸、好好溝通，能取得共識並和平解
　　　　　決是最好的。但萬一無法解決時，建議可以透過以下管道來解決：
　　　(一) 透過中立之第三者來進行協調，如可向鄉市鎮調解委員會申請調解
　　　(二) 如涉及金錢賠償問題時，可申請到簡易法庭進行小額訴訟，不過其金額限定為15萬元以
　　　　　下才接受申請處理。
　　六、房子出租前需注意那些事情？
　　　A：出租房子雖然金額不大，但如何將房子租給好房客或與房客能和平相處，確是不容易的
　　　　，以下提供出租人於出租前需注意的事情以避免日後紛爭：
　　　(一)決定房租繳交日期及期限：法律上規定房客積欠租金需達二期以上時，出租人才能終止
　　　　　　　　　　　　　　　　租約。因此房租是採每月收或每季收需事先談妥，免得遇到
　　　　　　　　　　　　　　　　壞房客時，若採每季收的方式，須等房客白住半年後才能收
　　　　　　　　　　　　　　　　回房子，其損失是很大的。
　　　(二)租賃契約最好到法院公證：不要嫌公證麻煩，在遇到壞房客時，可依公證過的租賃契約
　　　　　　　　　　　　　　　　向法院提出強制執行，不需經過訴訟程序，以保障自身的
　　　　　　　　　　　　　　　　權益。
　　　(三)約定房客戶籍遷入、遷出日期：一般房客會將戶籍遷入租屋處，但有些房客在搬走後卻
　　　　　　　　　　　　　　　　　遲遲不將戶籍遷入，為避免日後困擾，最好在租約中約
　　　　　　　　　　　　　　　　　　定房客應於搬離時將戶口遷出，否則房東可直接向警察
　　　　　　　　　　　　　　　　　機關辦理空戶處理。
　　　(四)押金不能超過二個月：依法律規定，押金不得超過二個月的房屋租金總額，如果房東超
　　　　　　　　　　　　　　收，房客依法可拿超收押金部分來抵繳房租的。
　　　(五)了解房客身分：可先對房客的家庭背景、生活習慣、職業等進行初步了解及過濾，以免
　　　　　　　　　　　房客背景過於複雜衍生日後許多問題。
　　　(六)保持良好屋況：屋況是否良好除了會直接影響其租金價格外，也會吸引較好的房客來居
　　　　　　　　　　　住。
　　　(七)可購買責任險與相關的產物險：可購買完善的保險能保障您出租的財物免於地震、火災
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、水災、竊盜或惡意破壞等項目所造成的損失。
七、如何與房東議價？
　　　A：◎秘訣一
　　　　　給房東一個好的印象：中國人常說見面三分情，因次留給房東好的印象是非常重要
　　　　　的，也是決定議價空間的因素之一。
　　　　 ◎秘訣二
　　　　　找友人扮演黑白臉：若是遇到急於出租的房東，這是一個蠻有效的方式，透過黑白
　　　　　臉的配合較易探到房東的底價。
　　　　◎秘訣三
　　　　　利用人情攻勢：透過已住進來的親友或房東之朋友當說客，通常房東礙於人情會以
　　　　　較低的價格出租給您。
　　　　◎秘訣四
　　　　　利用比價法：可蒐集租屋附近的租金行情，或同棟樓的租金行情來與房東議價，如
　　　　　隔壁棟屋齡較新、租金卻較便宜，對面的租金比您便宜500元等等。通常房東基於現
　　　　實考量較易降低租金。
　　　　◎秘訣五
　　　　　議價不成、可要求附加東西：如真的無法議價成功，可以改採向房東爭取增添設備
　　　　　(如家電、家具等 ) 或延長租約或延後租金漲價時間等等，有時得到的福利比降低租
　　　　　金還好呢。

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1 樓住戶：劉思翰
發表時間：2013-02-22

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2 樓住戶：音樂娃娃
發表時間：2013-09-06

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3 樓住戶：林祐盛
發表時間：2013-09-08

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4 樓住戶：天之驕子
發表時間：2013-10-17

與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!!
針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
屋的主動權!

貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

第一種 : 貨比三家

房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
全民比價網 http://www.prices.com.tw/
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如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子

比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣

第二種 : 自己找優質仲介
知名房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第三種 : 找有口碑的仲介人員

我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
她待人親切,像是家人般一樣
也順利幫我找到一間很不錯的房子
讓我一家人現在住的很舒適

優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介

第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的

如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

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