工商時報【蔡惠芳】

「容積買賣只能現金交易、不能申請銀行貸款，所以市場『門檻』高、『玩咖』少；雖然獲利大概3、4成，但相對高於買賣預售屋利潤」這是容積買賣市場大戶的心聲。

多家建商齊歎，目前僅能遷就容積買賣的市場遊戲規則，因為政府推動「容積銀行」尚未擬定具體配套，恐怕未來還是愈買愈貴！

國內容積買賣向來是一個神秘又不透明的市場。自公布實施古蹟土地容積移轉辦法、都市計畫法都市計畫容積移轉實施辦法等法源，建商為降低每建坪單位成本，愈來愈仰賴容移，以增加開發案的可售樓地板面積，以達獲利極大化。

至於容積買賣的管道，主要有2，一是迪化街、大稻埕的古蹟；二是道路用地、公共設施保留用地。

由於銀行不予貸款、必須用現金交易，經營容積買賣市場的業者，資金必須雄厚，「門檻」相對較高，檯面上業者並不多。

例如，寬頻房訊公司董事長游世一，就是坐擁容積的知名大戶玩咖之一；此外，最近房市爆紅、發燒的桃園，最大戶則是普羅不動產開發，興富發、寶佳、麗寶、中悅等A咖建商，大多是向普羅收購容積；另外有些經營古蹟改造、都更的辜姓、劉姓建築師等，也兼營容積買賣。

由於買賣容積獲利豐厚，食髓知味者紛紛前仆後繼加入炒作行列，甚至寬頻房訊還有徒子徒孫紛紛自立門戶，加入容積市場成為新大戶。

至於獲利空間？據悉有些業者早在1999年發布實施都市容積移轉實施辦法之前，陸續在市場上吃貨，台北市買進古蹟或道路用地的成本，大概只有公告現值的20％，新莊只有15％到18％，經歷10餘年，容積身價迄今至少大漲10倍！

一般而言，容積「大盤商」一進一出，轉手給需要容積的建商，估計獲利至少3至4成。某容積「大戶」坦言，近幾年該公司每1個月平均賣掉2億元容積，是景氣歹歹下少數「不敗」的高獲利行業。

最近台中也有仲介和投資客，改行當容積買賣業，今年初傳出，有人以公告現值100至103％的價格買進道路用地，不到1個月竟加價3成，以130至135％的價格轉手賣給建商，甚中不必繳半毛稅，看在台中建商眼中，自然不是滋味。